民银证券 对话“最强幕后天团”：东郊记忆如何再进化？

　　我们关注那些瞬息的变化、迎面而来的潮流，但我们更关注那些扎根社区、充满创造力的源泉。纵览成都乃至全国的文创园区版图民银证券，东郊记忆显然已进化成一个不可忽视的“新物种”。

　　文创园区，作为重要的“关节”与“动脉”，关系到一座城市经济的活力与文化的创造力，亦与人们的获得感、幸福感息息相关。

　　近年来，作为全市文创产业链主要承载地之一的东郊记忆，以工业遗存空间为载体，深入扎根社区，持续有机更新、活化，引入并孵化培育出文创、音乐、国风国潮等全新业态，成为了这座城市又一“顶流”。

　　无论是意大利时尚品牌Brandy Melville西南首店开业当日，到店客流突破4万人，首日销售额超200万元，超过北京、上海门店；还是浪美术馆（中国内地首馆）开馆近1年时间，参观游客达40万人次；抑或是沉浸式汉文化餐秀“蜀宴赋”每天推出的表演秀上座率达90%，这里俨然成为一个“品牌的试验场”和“文化的发生器”。

　　东郊记忆“泼天流量”的背后，折射出一座文创园区深度参与城市更新、引领文化及消费趋势的“进化轨迹”，更反映出一座园区乃至一座城市更为底层的发展逻辑——聚焦人的需求，尊重人的尺度，兼顾经济辐射力与人文影响力，实现“双重跃升”。

　　如果从更大的维度来看，东郊记忆扎根区域，其影响力却从不囿于一隅，早已进化为成都在迈向国际消费中心城市与建设世界文化名城过程中一个亮眼而独特的“坐标”。

　　近日，每日经济新闻·天府文创云记者特地邀请到东郊记忆整体运营公司——东方正火的创始团队，在其接棒东郊记忆四周年之际，分享他们眼中这座“顶流”园区，如何从流量跨越到留量，实现再进化。同时，从这群“想象力的操盘手”身上，一窥这座城市的产业潮流与风向。

　　在东方正火董事长马建强看来，“美好的园区并非一蹴而就，它需要一个漫长的生长过程，也需要足够的战略定力。我们从四年前接手园区时就明确了‘天府时尚秀场’的定位，提前布局国潮，引入非标的多元业态，打造一个良好的共创生态。这背后考验的是我们的耐心和对于商业的根本认知。我们很感谢这座城市给予的高度自由度与关注度。成都传媒集团前期打造东郊记忆留下了扎实基底，各级政府对于东方正火的赋能，都是运营成功的原因之一。”

　　谈及东郊记忆的进化路径，马建强向记者分享道，“我们运营打造东郊记忆，并非瞄准一个文旅消费的地标，而是打造一个具有全国影响力的‘文化高地’与‘产业中心’，即贴近大众的真实需求，又与城市的雄心同频。我们始终认为，高度尊重人的需求和商业原则，打造多元的消费场景、文化场景和科技场景，是东郊记忆持续进化的关键。”

　　“随着东郊记忆的发展，东方正火的身份也在逐渐转换。可能前几年我们更多地作为园区的运营者和服务者，之后我们会逐步成为一个具有强大影响力的‘链主’。当然这一切，离不开团队的力量与长期付出，亦需要不同的‘掌舵者’在各个专业领域全身心投入、深耕细作，”马建强表示。

　　余炳：人的尺度与感受民银证券，是一切设计的起点

　　余炳是东方正火的董事，同时也是一名资深的建筑师、设计师，操盘过多个代表性的建筑及园区。在他看来，东郊记忆就是一个“无边界的城市中心”，集中展现了这座城市在推进城市更新过程中对“人的尺度”的尊重。

　　“东郊记忆的改造与设计，离不开团队的力量。这一过程中，我们始终思考的是如何以人的尺度、人的美好感受为导向，这是所有设计的起点。我们希望它给人的感觉不再是一座冰冷的工厂，或是单纯观光打卡的地方。它应该能够让人停留下来，感受到城市生活的温馨美好，”余炳表示。

　　从成都国营红光电子管厂到东区音乐公园，再到现在的东郊记忆·成都国际时尚产业园，这里本身具备非常好的工业遗址与建筑底蕴，其布局与肌理也独具历史特色。“它独特的美感与记忆底色，是无法复制的。因此，我们改造的前提是继承与保护。”

　　无论是边界围墙、动线优化、植物景观、基础设施等方面的实用化改造，余炳都始终坚持保护优先，强调人的尺度和人的感受。在他看来，这是东郊记忆能兼顾商业与艺术的前提。“我们并未去刻意创造一种什么风格，而是在尊重原有工业遗存的基础上，尽可能贴近人的实际需求，打破一些物理边界，打造真正拥有生活场景、与社区深度联动并开放的空间。”

　　某种程度上，东郊记忆的改造不仅局限于物理空间的重生，更构建起一个文化艺术“不断生发的场域”。园区内，音乐现场、戏剧表演、艺术展览、时尚市集等各类文化活动层出不穷，吸引大量年轻人关注和参与。

　　在余炳看来，正是基于上述的建筑设计及运营理念，东郊记忆才能最大程度吸引来志同道合的“共创者”，真正实现扎根社区，反哺社区。

　　“当然，我们还并不完美，我们需要通过不断内容赋能、优质业态赋能，还需要更加精细化的运营能力，才能实现持续地提升‘造血能力’，真正将审美力转化成生产力，”余炳直言。

　　在他看来，“好的设计需要留白，这与园区的成长路径一致，需要紧跟市场需求及人群的动态变化去调整、填充进新的内容与场景。”这也是他与东郊记忆共同坚持的长期主义——留白、蓄力、再次进化。

　　罗邴文：园区是一个与城市共情的“容器”

　　作为东方正火的董事兼总裁，罗邴文这几年习惯自称“首席内容官”。在他看来，东郊记忆能够进化为一个融合文商产旅的“新物种”，反哺区域和城市发展。其诀窍在于民银证券，它是一个“能够与城市共情的容器”。

　　谈及东郊记忆有何差异化的先天优势，罗邴文表示，“这里本身就是一个较为成熟的商业区，成都传媒集团前期花费数年培育出良好的产业土壤，加之我们背靠一个GDP达2万亿的巨大消费市场，这是我们改造、运营园区时最大的底气。并非我们有什么‘化腐朽为神奇’的力量，我们就是在这样的土壤上发展起来的。”

　　两年前，记者曾以东郊记忆为观察样本写下：“每一座文创园区，都有属于其自身的‘生命周期’。如何在消费潮流的冲击之下，在商业模式的变迁之间，在消费人群喜新厌旧的强大”惯性“面前，超越周期地保持一座园区的发展活力，是一道十足的难题。”

　　在罗邴文看来，难题背后指向的是一座园区与城市的“共情能力”，某种程度上也是内容创新能力。“运营产业园区，早就应该破除传统的‘收租思维’，园区的生命力在于，运营主体如何保持敏感与共情，持续引入、创造与年轻人、与时代同频的内容，使园区成为一个‘内容的容器’。”

　　今年“五一”期间，东郊记忆接待游客超60万人次，同比增长15.6%，单日最高人次超14.2万，连续4天单日客流超10万人次。在成都的一众园区中，东郊记忆无疑是热度最高的。

　　“这是一个内容为王的时代，消费数据、社交媒体热度等都是表象。无论是艺术展览、音乐演出、快闪活动，还是主理人商业，都折射出大众对于稀缺、优质内容的渴求。对个人和公司而言，都需要具备对优质内容的审美和运营能力，从而实现与更广泛群体的‘共情’，实现园区内容与生态的共创，”罗邴文表示。

　　其实，细数东郊记忆园区的业态就会发现，从音乐，到服饰，再到文创，有不少主理人及品牌都是土生土长的，代表了国风、国潮最新的风向。

　　对此，罗邴文直言，“很多园区其实都是‘舶来文化’那一套，我们的园区本质上是生长出来的，来自本土社区，自成一派，反映出大众日益提升的文化自信与日益壮大的文化消费市场。”

　　熊锐：不止于消费，这里是品牌“天然试验场”

　　作为东方正火的董事兼CEO，同时被称为“商业大脑”的熊锐，总是忙着调研世界各大顶级商圈的最新动向，从东京涩谷、首尔东大门到纽约SOHO，他试图捕捉最前沿的合作机会。

　　“这几年我们埋头苦干，不断对标学习国内外同行，蓦然回首，我们居然成了国内商业地产、文创园区领域走在前面甚至引领潮流的那一个。”熊锐笑道。

　　这位东郊记忆的“商业操盘手”在接手园区之初，就敏锐地跳出“盒子型商业”的窠臼，主动打破边界，在成都率先引入国风国潮业态及主理人商业的共创模式，使这里一跃成为国内外新锐、潮流品牌的高地。

　　“其实，我们没有什么诀窍，我觉得商业的本质就是尊重市场规律和人的创造性。无论是打造新型业态，还是招引独立主理人，东郊记忆遵循的都是公平、共创、共享的原则。”熊锐表示，“我们希望整个园区对消费者、商家和入驻企业都具有亲和力和凝聚力。”

　　近年来，东郊记忆紧扣“国际时尚”定位，围绕六大业态大力招商引智、链接资源，引进新业态、营造新场景，逐步呈现出年轻、时尚的产业新生态，不断满足游客对稀缺性和新鲜感的文旅消费需求。

　　记者观察到，2025年1月至5月，东郊记忆园区接待游客超774万人次，同比增长2.3%。截至5月底，园区引进音乐艺术、时尚展演等各类商企超300家。东方正火也从一个运营者、服务者的角色，逐步转变为一个具有强大号召力的“链主”角色。

　　“我们现在已经将这里打造成一个优质非标商业的综合体。我们希望它不只是一个消费的地方，而是一个真实生活的地方，也是国内外品牌的天然试验场。未来这些品牌要进入西南，进入中国市场，东郊记忆将是一个不可忽视的存在。我们所能做的，就是为品牌提供远超线下物理空间的全方位赋能，”熊锐表示。

　　在他看来，未来的东郊记忆园区应该是一个具有真实生活场景与高度亲和力的园区。“始于消费，却从不止于消费。无论是建筑设计、园区运营、文化艺术还是商业招引，都应该围绕人的需求，尤其是对真实性与亲密感的追求展开，让这里成为成都的CCD（中央文化区）。”

　　记者手记

　　某种程度上，园区运营考验的是开发理念、内容创新能力和商业模式，但又何尝不是一种更高层级的“关于认知”的运营。唯有坚持长期主义并进行事无巨细的打磨，才能超越一个个创业的“倦怠期”。

　　在与上述四位创始成员的对谈过程中，记者发现，他们与成都这座城市拥有着一脉相承的特质——既松弛，又奋进；既高度理性，又十足感性。更为重要的是，在这群志同道合的创业者身上，记者看到了这座城市对人的尺度的包容和尊重。

　　正如知名企业家稻盛和夫所言：“所谓经营，就是依据原理、原则追求事物的本质，以‘作为人，何谓正确’进行判断。真正能够成功的事业，其本质是非常单纯的。”

　　在以马建强、罗邴文、余炳、熊锐为代表的成都创业者身上民银证券，我们得以窥见何谓“难而正确的事”，何谓“人的尺度”。而这些正是商业演化的本质，更是园区进化的本质。

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